REKLAMA
1%
Aktualności
2017-01-24
W nakielskim Staszicu studniówka ...
2017-01-24
Szlakiem Powstania Wielkopolskiego ...
2017-01-24
Superbohaterowie w „Tęczowym ...
2017-01-24
Na zdjęciu kamienica przy Al. ...
2017-01-24
Bal Charytatywny na rzecz Fundacji ...
Nakło
Informator miejski
Sport
Miasto muzyki
Kontakt
Polecamy
Muzeum Powstanie

Muzeum



Nieruchomości

Wspólnota mieszkaniowa

Najem

Spółdzielnie mieszkaniowe

Wspólnota mieszkaniowa

Podstawa prawna USTAWA z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. (Tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) (Zmiany: Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492)

Odrębna własność lokalu

Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
Zgodnie z art. 2 ustawy samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Spełnienie wymogu samodzielność stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu, na podstawie ustawy, może nastąpić w drodze:
- umowy,
- jednostronnej czynności,
- orzeczenia sądu,
- w wykonaniu obowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej – wpis ma charakter konstytutywny (prawotwórczy).
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
Istotnym jest, w myśl art. 3 ustawy, iż w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu jest możliwe również na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Artykuł 4 ust. 3 ustawy stanowi, iż jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Do wyznaczenia powyższego stosunku niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.
W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż przy użyciu powierzchni użytkowej, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Dodatkowo, w związku z ustanowieniem odrębnej własności choćby jednego lokalu, powstaje jednostka organizacyjna bez osobowości prawnej – wspólnota mieszkaniowa (art. 6 ustawy w zw. z art. 331 KC). Wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele lokali w budynku(ach) położnych na danej nieruchomości. Przynależność do wspólnoty jest przymusowa. Wyjście ze wspólnoty jest możliwe tylko wraz ze zbyciem odrębnej własności lokalu.
Odrębna własność lokalu może powstać również z mocy prawa. Taki sposób powstania nieruchomości lokalowej przewiduje art. 1718 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.). Przepis ten postanawia, iż jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego. W takim wypadku nie jest potrzebna dodatkowa czynność w formie aktu notarialnego, jednakże niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.


Wspólnota mieszkaniowa

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2). Współwłaścicielami tak określonej nieruchomości są wszyscy właściciele lokali, bez względu na ich przeznaczenie.
W stosunku do tak określonego przedmiotu współwłasności każdy z właścicieli posiada określone prawa i obowiązki wynikające przede wszystkim z przepisów ustawy o własności lokali. Prawa i obowiązki każdego z właścicieli można podzielić ze względu na ich majątkowy (finansowy) charakter na majątkowe i niemajątkowe.
1. Prawa majątkowe
1.1. Prawo do pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej
1.2. Prawo do współkorzystania z rzeczy
1.3. Prawo do wynagrodzenia za pełnienie funkcji członka zarządu
2. Prawa niemajątkowe
Prawa te związane są z korporacyjnym (zbiorowym) charakterem wspólnoty mieszkaniowej jako jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej.
2.1. Prawo współdecydowania o sprawach wspólnoty
2.2. Prawo zaskarżania uchwał wspólnoty
2.3. Prawo kontroli zarządu/zarządcy
2.4. Prawo żądania ustanowienia zarządcy przymusowego
2.5. Prawo zwoływania zebrania wspólnoty
2.6. Prawo zasiadania w zarządzie
2.7. Prawo współdziałania w zarządzaniu nieruchomością wspólną
3. Obowiązki majątkowe
3.1. Obowiązek ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną
3.2. Odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej
4. Obowiązki niemajątkowe
4.1. Współdziałanie z innymi właścicielami lokali w ochronie wspólnego dobra
4.2. Obowiązek korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli
4.3. Obowiązek przestrzegania porządku domowego
4.4. Obowiązek udostępniania dokumentów potwierdzających prawo własności
4.5. Obowiązek udostępniania lokalu w razie konieczności.

Powrót

Najem
- USTAWA z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266) (Zmiany: Dz. U. z 2006 r. Nr 86, poz. 602, Nr 94, poz. 657 i Nr 167, poz. 1193)

Obowiązki wynajmującego


Artykuł 6a u.o.p.l. stanowi, iż wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.
Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:
1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Obowiązki najemcy


Wprowadzenie szczegółowego katalogu obowiązków najemcy, nawiązującego do rozwiązań z u.n.l.m., ma na celu wyeliminowanie pojawiających się do tej pory wątpliwości co do granicy i zakresu obowiązków stron umowy najmu, wywołanych lakonicznym brzmieniem art. 681 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (k.c.). Tu również należy poczynić uwagę, iż dotyczy to tylko stosunku najmu, a nie innych tytułów prawnych do lokalu.
Przepis k.c. stanowi, iż do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Zgodnie z art. 6b u.o.p.l., najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Ulepszenia


Artykuł 6d u.o.p.l. wprowadził zasadę, iż aby najemca mógł wprowadzić w lokalu ulepszenia, musi w tym celu dysponować zgodą wynajmującego oraz musi być zawarta na piśmie umowa w tym zakresie, określająca sposób rozliczeń z tego tytułu.
Art. 676 k.c.,stanowi, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Pozwala to rozwiać wszelkie wątpliwości, w jaki sposób mają zostać rozliczone te ulepszenia oraz upewnić najemcę, co do jego sytuacji prawnej.
Sankcję za naruszenie art. 6d u.o.p.l. zawiera art. 6e ust. 2 u.o.p.l. Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d u.o.p.l. i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.
Art. 6d u.o.p.l. ma na celu zmobilizowanie stron umowy najmu, a w szczególności najemcy, do ustalenia reguł rozliczeń ulepszeń, gdyż brak regulacji w tym zakresie pozostawi swobodę wyboru wynajmującemu.

Wysokość czynszu

Przepis dotyczący ustalania wysokości czynszu w publicznym zasobie mieszkaniowym stanowi art. 7 ust. 1 u.o.p.l. Treść jego ustalono w ten sposób, iż zachowując listę czynników podwyższających lub obniżających wartość użytkową lokalu, odstąpiono od przykładów w tym zakresie (centrum, peryferie, zabudowa zwarta lub wolno stojąca, położenie lokalu w budynku, np. kondygnacja, stopień nasłonecznienia lokalu). Oczywiście czynniki te nadal mogą i powinny być brane pod uwagę jako kryteria wpływające na wysokość czynszu.
Wskazanymi czynnikami są:
1. położenie budynku,
2. położenie lokalu w budynku,
3. wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan,
4. ogólny stan techniczny budynku.
Publiczny zasób mieszkaniowy – są to lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy albo lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego, samorządowych osób prawnych tych jednostek, Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych (art. 2 ust. 1 pkt 11 u.o.p.l.).
W pkt 10 art. 2 ust. 1 u.o.p.l. określono, iż przez mieszkaniowy zasób gminy należy rozumieć lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów.
Właścicielepublicznych zasobów nieruchomości, mogą na wniosek najemcy – na podstawie postanowienia, odpowiednio, uchwały organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego, zarządzenia wojewody lub uchwały organu wykonawczego państwowej osoby prawnej – stosować określone obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach. Obniżki takie mogą być udzielane najemcom, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale odpowiedniego organu lub w zarządzeniu wojewody. Kwota obniżki powinna być zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy.
Obniżki udziela się najemcy na okres 12 miesięcy. Gdy utrzymujący się niski dochód gospodarstwa domowego to uzasadnia, właściciel, na wniosek najemcy, może udzielać obniżek czynszu na kolejne okresy dwunastomiesięczne.
Najemca ubiegający się o obniżkę czynszu obowiązany jest przedstawić deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego.


Podwyżki czynszu i opłat


Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.
Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności.
Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach.
Na pisemne żądanie lokatora właściciel w terminie 7 dni przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.
Uzasadnione przypadki podwyżki wiązać się będą z obiektywnym stanem wymagającym zwiększonych nakładów czy też wydatków związanych z utrzymaniem wynajmowanego lokalu lub budynku, w którym ten lokal się znajduje. Na przykład nagła awaria sieci kanalizacyjnej w budynku, na skutek której konieczna jest wymiana instalacji, wiązać się będzie z ewentualną niemożliwością pokrycia kosztu tej wymiany, w ramach obowiązującej stawki czynszu. Również podwyżka związana ze wzrostem inflacji jest uzasadniona.
Generalnie przepis ten ma zapobiegać nieuzasadnionemu wzrostowi czynszów. Czynsz według tych przepisów może wzrastać dowolnie do 3% wartości odtworzeniowej, a powyżej tej kwoty tylko wówczas, gdy jest to rzeczywiście konieczne.
W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może zakwestionować podwyżkę (pow 3% wart. odtw. lokalu rocznie), wnosząc pozew do sądu o ustalenie, czy podwyżka jest niezasadna, czy jest zasadna, lecz w innej wysokości, albo odmówić przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia.
Tak więc w terminie 2 miesięcy lokator:
• kwestionuje na drodze sądowej podwyżkę,
• odmawia jej przyjęcia, co skutkuje rozwiązaniem umowy z upływem wypowiedzenia czynszu.
Termin 2 miesięczny zostaje zachowany, jeżeli pismo (pozew lub odmowa przyjęcia podwyżki) zostanie nadany na poczcie.
Przerzucenie ciężaru dowodu zasadności podwyżki zostało przeniesione na właściciela, gdyż normalnie to ten, kto twierdzi (lokator), że np. podwyżka jest niezasadna, musiałby to udowodnić (art. 6 k.c.).
W przypadkach niezgadzania się na podwyżkę, lokator jest obowiązany (art. 8a ust. 1) uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości:
1. w razie zakwestionowania podwyżki – do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie,
2. w razie odmowy przyjęcia podwyżki – do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal.
W myśl ust. 7 art. 8 a u.o.p.l., przepisy omówione powyżej, nie mają zastosowania do podwyżek:
1. nieprzekraczających w skali roku 10% dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu;
2. opłat niezależnych od właściciela.

Powrót

Spółdzielnie mieszkaniowe

Ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873), która weszła w życie w dniu 31.07.2007 r., wprowadza wiele nowych regulacji, które wpłyną w sposób zasadniczy na funkcjonowanie spółdzielczości mieszkaniowej. Dokonano nowelizacji trzech ustaw:

- ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,

- ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze oraz

- ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Jedną z najważniejszych zmian jest zniesienie możliwości ustanawia nowych spółdzielczych praw do lokalu. Stanowi o tym art. 7 ust. 1 ustawy nowelizującej - o wejściu w życie ustawy, tj. po dniu 31 lipca 2007 r., spółdzielnia mieszkaniowa nie może ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali, ani praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego.
Jednak do istniejących w dniu wejścia w życie ustawy nowelizującej spółdzielczych własnościowych praw do lokali oraz praw do miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach garażowych stosuje się przepisy niniejszej ustawy, tak więc istniejące prawa zostały nadal utrzymane.

Rewolucyjną zmianą, dokonaną przedmiotową nowelizacją, jest zmiana dotychczasowego sposobu prowadzenia ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów eksploatacji oraz ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego.
Dotychczas w spółdzielni funkcjonowało całościowe podejście do rozliczania wszystkich przychodów i kosztów. Oznaczało to np. obciążanie członków z nowych zasobów kosztami w takiej samej wysokości jak w starych zasobów, które z założenia generowały wyższe koszty utrzymania. Z drugiej strony pozwalało to kumulować środki z całej spółdzielni na konkretne zadania inwestycyjne, jak np. docieplenia poszczególnych budynków.

Nowa regulacja zawarta jest w art. 4 ust. 41. Zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:

1) ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w ust. 1-2 i 4 (kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni),

2) ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego; ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.

Zgodnie z nową treścią art. 6 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, zarządzanej przez spółdzielnię, a przychodami z opłat, zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym.
Zapis ten podkreśla przypisanie przychodów i kosztów do danej nieruchomości i ich rozliczanie w ramach danej nieruchomości.
Zmieniono zasadę, iż członkowie spółdzielni są również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię. Według nowych zasad członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z ww. działalnością jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi.
Z uwagi na negatywne doświadczenia związane z nie respektowaniem praw członków dodano w ustawie nowy rozdział - Rozdział 11 Prawa członków spółdzielni mieszkaniowej. Skatalogowano w nim wyraźnie uprawnienia członków, które umożliwiają i ułatwiają kontrolę i pełny wgląd w sposób działania spółdzielni jako całości, jak i prac poszczególnych jej organów. W szczególności chodzi o kwestie finansowe związanie z prowadzonymi inwestycjami, przy których spółdzielni często zasłaniały się tajemnicą umowy uniemożliwiając zapoznanie się z jej treścią. Najistotniejszym zapisem (nowy art. 81 ust. 1) jest to, że członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. Koszty sporządzania odpisów i kopii tych dokumentów, z wyjątkiem statutu i regulaminów uchwalonych na podstawie statutu, pokrywa członek spółdzielni wnioskujący o ich otrzymanie.

Statut spółdzielni mieszkaniowej, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdanie finansowe powinny być udostępnione na stronie internetowej spółdzielni.
Zmianą, która może wpłynąć na sprawność funkcjonowania spółdzielni jest zapis w art. 83 ust. 1, iż walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej nie może być zastąpione przez zebranie przedstawicieli, jednakże, jeżeli statut tak stanowi, w przypadku gdy liczba członków spółdzielni mieszkaniowej przekroczy 500, walne zgromadzenie może być podzielone na części. Rada nadzorcza ustala zasady zaliczania członków do poszczególnych części walnego zgromadzenia z tym, że nie można zaliczyć członków uprawnionych do lokali znajdujących się w obrębie jednej nieruchomości do różnych części walnego zgromadzenia.
Wprowadzono zasady związane ze zwoływaniem walnego zgromadzenia członków (na żądanie rady nadzorczej, przynajmniej jednej dziesiątej liczby członków, jeżeli uprawnienia tego nie zastrzeżono w statucie dla większej liczby członków), terminem odbycia walnego (w ciągu czterech tygodni od dnia wniesienia żądania), powiadomieniu o walnym co najmniej 21 dni przed terminem posiedzenia walnego zgromadzenia oraz informację o miejscu wyłożenia wszystkich sprawozdań i projektów uchwał, które będą przedmiotem obrad oraz informację o prawie członka do zapoznania się z tymi dokumentami, ważności uchwały, prawie zgłaszania projektów uchwał i żądania zamieszczenia oznaczonych spraw w porządku obrad walnego zgromadzenia (prawo ma zarząd, rada nadzorcza i członkowie; projekt uchwał może zgłosić przynajmniej 10 członków).
Na straży wykonania obowiązków organów spółdzielni w zakresie informacyjnym członków stoją przepisy karne, gdyż kto, będąc członkiem zarządu spółdzielni mieszkaniowej, pełnomocnikiem, albo likwidatorem, wbrew obowiązkowi dopuszcza do tego, że spółdzielnia nie udostępnia członkowi spółdzielni mieszkaniowej odpisów oraz kopii dokumentów podlega karze grzywny.
Rewolucyjną jest zmiana w zakresie zasad nabycia przez członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, prawa odrębnej własności zajmowanego lokalu. Zgodnie z nowym brzmieniem art. 12 ust. 1, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1) spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, tj. kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na lokal, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami z zastrzeżeniem pkt 2,

2) spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków,

3) spłaty zadłużenia z tytułu opłat za korzystanie z lokalu.>

Dotychczas członek musiał dokonać wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego całego wkładu mieszkaniowego albo jego części. Zlikwidowano obowiązek wpłaty 50% umorzenia zwaloryzowanego do aktualnej wartości rynkowej lokalu, spłaty z tytułu modernizacji budynku oraz zaciągniętych przez spółdzielnię kredytów oraz pożyczek na sfinansowanie remontów nieruchomości. Nowe zady spowodują, iż spółdzielcy w części przypadków będą mieli możliwość nabycia odrębnej własności lokalu za niewielką kwotę. Chodzi o osoby, które dokonały spłaty kosztów budowy lokalu. Będą one zobowiązane do zapłaty kwoty umorzonego kredytu na budowę. Z uwagi na fakt, iż chodzi o kwoty nominalne, kwota do zapłaty przez członka może wynosić w zależności od momentu spłaty kredytu lub dotacji – zgodnie z różnymi wyliczeniami – od kilku do kilkuset złotych.
Spółdzielnia będzie musiała w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Zmniejszono wysokość opłat za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, z 1/3 na 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę.

Kontrowersje budzi zapis, iż jeżeli walne zgromadzenie wyrazi zgodę w drodze uchwały, to zarząd spółdzielni dokona rozliczenia następujących kwot wpłaconych z tytułu przekształcenia po dniu 23.04.2001 r. lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na własnościowe prawo do lokalu lub przeniesienia po tym dniu własności lokalu na członka, któremu przysługiwało lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego:

1) wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu (wkładem budowlanym) a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym, pomniejszoną o należną lub udzieloną przez spółdzielnię bonifikatę;

2) kwoty przypadającej na lokal z tytułu modernizacji budynku dokonanej przez spółdzielnię, jeżeli kwota ta nie powiększała wkładu budowlanego;

3) spłaty przypadających na lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal;

W ten sposób, że kwoty te zostaną wpisane na poczet wpłat na fundusz remontowy przypadających od osób, na rzecz których spółdzielnia przekształciła prawo lokatorskie na własnościowe lub przeniosła własność lokalu. Osoby, których dotyczy powyższe rozliczenie, nie dokonują miesięcznych wpłat na fundusz remontowy do czasu aż kwota będąca różnicą pomiędzy sumą powyższych kwot w a sumą wpłat miesięcznych na fundusz remontowy przypadających na ten lokal będzie większa od zera.

Inne ważne zmiany wprowadzone przedmiotową nowelizacją to:

- ograniczenie czasu trwania kadencji (do 3 lat) i liczby kadencji rady nadzorczej (do dwóch kolejnych), zakaz wchodzenia w jej skład pracowników spółdzielni, możliwość określenia w statucie wynagrodzenia w formie miesięcznego ryczałtu maksymalnie do wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę,

- wydłużenie okresu zwłoki w uiszczaniu opłat eksploatacyjnych jako możliwej przyczyny do podjęcia uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu do 6 miesięcy,

- zwrot, w razie wygaśnięcia prawa lokatorskiego, wartości rynkowej lokalu (po potraceniu niewniesionego wkładu mieszkaniowego oraz nominalnej kwoty umorzenia kredytu), nie wyższej jednak od kwoty uzyskanej w przetargu, zamiast jak dotychczas, zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego,

- nałożenie na zarząd obowiązku wystąpienia z pisemnym wnioskiem do jednostki samorządu lub Skarbu Państwa o sprzedaż nieruchomości na warunkach udzielonej przez ich organy bonifikaty, w ciągu 3 miesięcy od dnia złożenia przez osobę uprawnioną wniosku o wyodrębnienie własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej,

- wprowadzenie bezterminowej możliwości uzyskania refundacji od Skarbu Państwa na pokrycie kosztów podziałów nieruchomości spółdzielczych,

- ustanowienie budynku wraz z gruntem do niego przynależnym jako podstawowej nieruchomości ewidencyjnej do ustanowienia odrębnej własności lokali; nieruchomość wielobudynkowa może być utworzona tylko wtedy, gdy budynki są posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie, lub działka, na której posadowiony jest budynek pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej,

-.wprowadzenie regulacji dot. obciążeń hipotecznych, polegającej na tym, że członek spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu lub budynku dokonał wszystkich spłat, o których mowa w przepisach ustawy, to uzyskuje on prawo odrębnej własności lokalu lub nieruchomości bez obciążeń hipotecznych,

- wprowadzenie nowych regulacji w Prawie spółdzielczym ułatwiających dokonanie podziałów dużych spółdzielni przez członków, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni albo z częścią majątku spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia.

Powrót